Reformas al IUSI y sus repercusiones: ¿Quién gana?
Nota de coyuntura No. 234 / por Luis Solano
El Congreso de la República aprobó, el 29 de julio de 2026, el Decreto 18-2026 que reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), bajo un argumento populista y electorero: “beneficiar a miles de guatemaltecos” al eliminar el pago de esta imposición a las viviendas de uso habitacional y a los inmuebles de uso mixto. 120 diputados, la mayor parte de los partidos del llamado “Pacto de Corruptos”, dieron su voto favorable. Son varias las repercusiones, pero, sobre todo, el impacto político y tributario para las cinco municipalidades que más resentirán la exención en un año preelectoral, y fundamentalmente en 2027, año de elecciones generales.
Sesión extraordinaria del Congreso de la República celebrada el 29 de julio de 2026 para aprobar el proyecto de reformas al IUSI. Fuente: Congreso de la República.
Las reformas a la Ley del IUSI
En febrero de 2026, los partidos Unidad Nacional de la Esperanza (UNE), Vamos, Cabal y Valor presentaron la Iniciativa de Ley 6709 con la que propusieron aprobar reformas al Decreto Número 15-98 del Congreso de la República, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, el cual estaba vigente desde el 19 de marzo de 1998.
Meses después, el pasado 29 de julio los diputados de la UNE, los mayores propulsores de esa iniciativa, lograron el voto de 120 diputados para aprobar la reforma, la cual dista bastante de lo planteado inicialmente. Interesante resultó que, con 121 votos a favor y 25 en contra, el Pleno del Congreso aprobó la enmienda por sustitución total al artículo 1 de la iniciativa 6709, que exime del pago del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) a las viviendas. Incluso, el grupo de diputados independientes del Movimiento Semilla votó a favor.
Según información transmitida por el Legislativo, además de exonerar del IUSI a las viviendas de uso habitacional y a los inmuebles de uso mixto, la nueva legislación establece que los inmuebles destinados a actividades comerciales estarán sujetos a una tasa de nueve por millar sobre su valor imponible, en tanto que para el uso residencial su valor es de cero.
A la nueva normativa se incluye un Artículo Bis que define ampliamente la vivienda habitual, que se entenderá como el bien inmueble destinado principalmente, pero no exclusivamente, a habitación que constituya la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar. En dicho inmueble podrán realizarse actividades económicas lícitas de carácter familiar, desarrolladas por el propietario o integrantes de su núcleo familiar, de forma directa y a pequeña escala, siempre que no desplacen ni desnaturalizan su uso predominante habitacional.
Mediante un Fondo de Revisión quedó aprobado que los inmuebles con un valor inscrito de 0 a Q 500 mil en adelante, el impuesto será de Q 3 por millar; los que tienen un valor inscrito de Q 500 mil a Q 1 millón, será de Q 6 por millar; mientras que el que tenga un valor de más de un Q 1 millón, será de Q 9 por millar, los cuales se aplicarán únicamente a los inmuebles de uso comercial.
La reforma también toma en consideración la realidad del mercado inmobiliario guatemalteco. En la ciudad de Guatemala, la oferta habitacional se concentra principalmente en la construcción de apartamentos impulsada por la creciente demanda de vivienda, la limitada disponibilidad de terrenos aptos para nuevos desarrollos y las tendencias del mercado, que favorecen inmuebles ubicados cerca de los principales centros laborales.
El proceso pendiente tiene relación con las fases legales de su entrada en vigencia y de las reacciones políticas de las principales municipalidades que verán impactados sus ingresos tributarios, clave en un año pre electoral y el electoral 2027. Queda pendiente entonces su aprobación en tercera lectura y redacción final cuando los diputados aprueben artículo por artículo el texto cuyas enmiendas se supone se presentarán en ese momento.
Posteriormente, como todo proyecto de ley, la Junta Directiva del Congreso debe firmar y enviar el Decreto al Ejecutivo para luego esperar que el Presidente de la República lo sancione o lo vete, para lo cual tiene 15 días para sancionarla y publicarla en el Diario Oficial, o vetarla y devolverla al Congreso de la República. Solo hasta que se publique entra en vigencia, lo que podría ser entre agosto y septiembre de 2026.
No está claro aún cuál será realmente el impacto fiscal de las reformas, particularmente para las municipalidades. Por no existir estudios detallados del ingreso de IUSI para viviendas que reciben las municipalidades comparado con el que pagan establecimientos comerciales y otros, no es posible cuantificar el impacto negativo, sobre todo para las municipalidades que lo cobran y para las que el IUSI representa un ingreso considerable en el total de sus ingresos, tal es el caso de un selecto grupo de municipalidades del departamento de Guatemala.
El impacto fiscal: ¿se pierde o se gana?
Ante el impacto de la reducción del IUSI a las municipalidades, los diputados crearon un mecanismo compensatorio que quedó aprobado en el artículo 3 en el que se adiciona el Artículo 43 Bis al Decreto Número 37-92 del Congreso de la República, Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, y que establece una readecuación de tasas, arbitrios y timbres fiscales, con el fin de fortalecer las finanzas municipales y que está relacionado con el destino específico del timbre fiscal que se aplica en la escrituración de los contratos de segunda y sucesivas compraventas de inmuebles. Un ingreso que se percibe en el fondo común de las finanzas públicas del Presupuesto General de la Nación, y que ahora se tendrá que redistribuir con las municipalidades.
Sin embargo, tampoco existe un estudio que cuantifique cuánto realmente recibirán las municipalidades en esa compensación, aunque es posible que para algunas o muchas municipalidades resulte ganancioso, sobre todo aquellas que no cobraban IUSI o que cobraban muy poco, o cuyo ingreso no es tan significativo en el total de ingresos obtenidos, comparado a lo que perciben las grandes municipalidades del departamento de Guatemala que concentran la mayor parte de dicho impuesto.
De acuerdo con la opinión del Legislativo, el Ministerio de Finanzas Públicas (MINFIN) será el encargado de programar y ejecutar las transferencias correspondientes a cada municipalidad beneficiaria, con cargo al presupuesto de egresos de la entidad Obligaciones del Estado a Cargo del Tesoro.
También hay que tomar en cuenta que se incorporan cambios a la Ley de Actualización Tributaria para exonerar del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), las ganancias obtenidas por la venta de determinados bienes inmuebles.
La reforma añade un nuevo numeral al artículo 87 de la Ley de Actualización Tributaria, que indica que las ganancias de capital derivadas de la venta de bienes inmuebles ubicados en Guatemala quedan exentas del ISR, cuando correspondan a personas individuales que no desarrollen actividades económicas vinculadas al negocio inmobiliario.
Esa exención para ganancias de capital, que quedó aprobada en el artículo 4, también genera dudas ya que no existen datos —por lo menos públicos— que permitan cuantificar su impacto fiscal. Sin embargo, la exoneración representa una reducción en la capacidad de recaudación del Estado y, obviamente, beneficia principalmente a los sectores con mayor capacidad económica, que son quienes con más frecuencia realizan operaciones de compra y venta de propiedades. Incluso, las finanzas municipales podrían verse afectadas.
El mismo día que el Congreso aprobó las reformas, el MINFIN había emitido un comunicado en el que, en su parte medular, hacía…
«… un llamado para que las iniciativas que se están discutiendo en el Congreso tengan un análisis técnico cuidadoso de sus implicaciones. Muchas de estas iniciativas aducen buscar una mejora en el bienestar de la población. Sin embargo, una reducción improvisada de estos tributos disminuye de forma temporal o permanente los recursos disponibles para financiar el desarrollo de los guatemaltecos presentes y futuros. Guatemala tiene una carga tributaria reducida frente a sus necesidades de desarrollo, por lo que contar con una recaudación estable resulta fundamental para atender las prioridades sociales, responder a futuras obligaciones y sostener la inversión pública. Las mejoras en la recaudación de impuestos, desde el 2024, son resultado de las acciones emprendidas por el gobierno y la SAT para mejorar la productividad de los impuestos vigentes, sin cambiar tasas ni crear nuevos tributos. Sin embargo, como han apuntado las principales agencias calificadoras de riesgo (Fitch Ratings, Moody’s y S&P Global Ratings): la carga tributaria de Guatemala es baja y representa una debilidad estructural clave. Las suspensiones, cambios y derogaciones de impuestos afectan negativamente el financiamiento del desarrollo del país y alejan a Guatemala de alcanzar el grado de inversión”.
Departamento de Guatemala el concentrador del IUSI en el país
De acuerdo con el medio informativo Ojo con mi pisto, en 2025, de las 340 alcaldías 295 registraron el cobro del IUSI. Otras ocho tienen una partida, pero no reportan ingresos y 37 no lo contempla en su presupuesto de ingresos. Para 2025, según datos del Portal de Gobiernos Locales, el departamento de Guatemala concentró el 77% del total de IUSI del país, una tendencia parecida en el primer semestre de 2026. Es más, en el departamento de Guatemala son cinco municipios los que concentraron casi el 85%, y sólo Ciudad de Guatemala totaliza más del 50% del departamento, en 2025.
El IUSI es un gravamen que garantiza el financiamiento de las municipalidades y su autonomía administrativa pero que, en el imaginario social, cuando se tiene una moral tributaria tan baja debido a la percepción de la corrupción como en el caso guatemalteco, ese tipo de medidas populistas como el “no pago de impuestos” es bien recibido, y los apologistas neoliberales lo celebran.
Por eso llama la atención, en primer lugar, que la mayoría de partidos que obtuvieron la mayor cantidad de municipalidades en las Elecciones Generales de 2023, fueron los que apoyaron las reformas. Y, aún más, la atención se centra en el Partido Unionista (PU) que no votó a favor. El PU tiene consigo dos de las cinco municipalidades del departamento de Guatemala que, en 2025, concentraron el 76 del total del IUSI pagado en el país. Ambas municipalidades, la de Ciudad de Guatemala y la de Santa Catarina Pinula, son de las más apetecidas por los partidos políticos. Por esa razón, pareciera que una de las principales intencionalidades de las reformas fue afectar, política y electoralmente hablando, a esas municipalidades estratégicas para el proceso electoral de 2027.
Otras dos municipalidades, las de Villa Nueva y Fraijanes, son controladas por el partido Valor, y una quinta por el alcalde que llegó por el recién cancelado Partido Popular Guatemalteco (PPG). A pesar que el secretario general de Valor, Elmer Palencia, votó a favor de la reforma al IUSI, razonó su voto.
Se espera que, en las Elecciones Generales de 2027, varios partidos que lograron el control de la mayoría de municipalidades las perderán, dado el desgaste político de sus organizaciones, tal es el caso de Vamos y Valor, así como que otros las disputen bajo el discurso electorero de los supuestos beneficios populares del IUSI. Igual, quedará por ver si las municipalidades controladas por el PU pasarán a control de otros partidos que las vienen disputando desde hace muchos años, tal es el caso de la de Ciudad de Guatemala.
Queda también por ver las contradicciones en sí de la reforma: si realmente aliviarán el ingreso de la población o será impactada negativamente ante la caída de la inversión municipal, que se traducirá en un alto costo social. Por ahora, puede verse que los grandes beneficiados son los propietarios de grandes residencias y quienes tienen valuadas sus propiedades en términos reales.
También habrá que ver si el crimen organizado aprovechará estas reformas, al incentivar la adquisición de propiedades sin el pago del IUSI.
Mientras tanto, el Presidente de la República, Bernardo Arévalo de León, tiene ahora en sus manos una brasa política en relación a vetar o sancionar las reformas. Y, en el interín, también se espera alguna batalla en el hemiciclo durante la aprobación en tercera lectura del proyecto ley.
Hay que hacer notar que en el borrador que discutieron los diputados destacó el agregado que el diputado Felipe Alejos, del partido Todos, realizó al incluir en la parte final del artículo 1 y la reforma del artículo 11, en su parte final, “y otros usos”.
Esto despertó varias preguntas: Por qué en las versiones que se presentaron originalmente al mediodía del miércoles 29 de julio se gravaban al 9 por millar únicamente los inmuebles de uso comercial —que afectaba a la Cámara de Comercio de Guatemala—; mientras que los inmuebles de uso industrial: Cámara de Industria de Guatemala (CIG), o de uso agrícola: Cámara del Agro de Guatemala (CAMAGRO) no aparecían, y si ese agregado “y otros usos” los contemplará.
Lo anterior lleva a preguntarse: ¿Qué fue lo que ocurrió para que Felipe Alejos lo agregara en el Fondo de Revisión en horas de esa tarde?, ¿Quién o quiénes habrían “llamado”?, ¿Hubo tensiones entre las cámaras empresariales, no por el distractor de la tasa 0 para la vivienda, sino para el incremento tarifario para los bienes inmuebles que no son viviendas?, ¿Cuál fue la actuación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (ANACOVI), representada por el diputado Julio Héctor Estrada?
Y finalmente, la aprobación de la reforma también tiene otro objetivo político, en relación al aporte extraordinario de los Consejos Departamentales de Desarrollo (CODEDE) aprobado por el Congreso en diciembre de 2025, el cual los diputados estarían buscando que las municipalidades ejecuten los fondos en 2026, y en el año electoral de 2027. Aquella aprobación no siguió criterios técnicos, más bien obedecía a intereses de tipo “político partidario”, y eso se percibirá en los próximos meses.
